Nuevo régimen legal de alquileres. DNU 320/20 Y LEY 27.551.
La Defensoría del Pueblo de la Municipalidad de General Pueyrredon recuerda la normativa vigente en materia de locaciones urbanas (alquileres).
A partir del 01 de Julio de este año entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres. Esta ley modifica el antiguo régimen respecto de los alquileres destinados a vivienda para uso habitacional.
Es decir, los contratos nuevos que se suscriban a partir de esa fecha, deberán adecuarse al nuevo régimen, el cual explicaremos más adelante.
Pero qué pasa con los contratos vigentes y los que se vencen en estos meses ?
En esos casos, resulta de aplicación el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, el cual decretó la emergencia habitacional como consecuencia del Covid 19 estableciendo provisoriamente que:
• Se prorrogan los vencimientos de todos los contratos de alquiler hasta el 30 de Septiembre 2020.
Esto significa que, si tu contrato se terminaba después del 20 de Marzo, su vencimiento se prorroga automáticamente hasta el 01 de Octubre de este año.
• Se congelan los precios de los alquileres hasta 30 de Septiembre de este año.
Esto significa que, aunque tu contrato hubiera previsto que se aumentaba el precio durante este periodo, el propietario no puede aumentarte y debe mantenerte el precio vigente a Marzo 2020.
Esto no significa que no vas a pagar ese aumento que establecía el contrato, sino que ese aumento que no pagaste durante la vigencia del decreto (hasta el 31/09/2020) lo vas a tener que pagar en 3 o 6 cuotas a partir de ese momento.
• Se suspenden las ejecuciones de sentencias de desalojo hasta el 30 de Septiembre 2020.
Esto significa que, si tenías iniciado un juicio en tu contra por falta de pago de alquileres, no podrán desalojarte hasta el 30 de Septiembre de este año.
Ahora, para los contratos nuevos o que vuelvan a celebrarse entre las partes una vez vencido el plazo del DNU se aplicará la nueva normativa de la ley 27.551.
Esta nueva ley produjo una serie de cambios de relativa importancia respecto de los contratos de alquiler de vivienda destinada a uso habitacional, es decir, las que se alquilan para uso privado o familiar.
Las principales modificaciones al actual régimen, son las siguientes:
• El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años.
• Como requisitos para ingresar no pueden exigirte más que un mes anticipado y un mes de depósito de garantía, los cuales no pueden ser mayores al equivalente al primer mes de alquiler.
• No pueden hacerte firmar pagares para el caso de incumplimiento
• Corresponde al inquilino el pago de los gastos y cargas de la propiedad (Luz-Gas-Agua-Servicios) no así el pago de los impuestos, los cuales son a cargo del propietario. Se puede acordar además, que el inquilino se haga cargo de las expensas ordinarias, mientras que las extraordinarias debe pagarlas el propietario.
• Respecto de la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos). El propietario debe aceptar al menos alguna de las propuestas.
• El valor de los alquileres solo se podrá actualizar una vez al año, y estará determinado por un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables). Este índice será publicado en la página web del Banco Central en forma periódica.
• El propietario debe registrar el contrato en AFIP y entregar factura electrónica al inquilino.
Por último es importante recordar que estas modificaciones solo se aplican a los alquileres destinados a uso privado o familiar, no así respecto de los inmuebles comerciales, para los cuales continua vigente el anterior régimen legal, con la única excepción de la extensión del plazo minimo a 3 años.
La Defensoría agradece la recopilación de normas realizada por el Dr. Ezequiel Perazzo
